住宅ローン
まあ、今日も、お便りきてるわ。あら、今日もありがとう。お名前は小銭さん、30代女性からです。
「今日は住宅ローンについて教えていただきたいのですが、先生は変動と固定どちらがおすすめですか？現在、変動金利（残高1800万円、期間27年）を利用しているのですが、固定金利が上昇傾向にあるので、今のうちに全期間固定に乗り換えた方がいいのかなと思い始めました。当初、金利が終わったら繰り上げ返済をしようと思っていたのですが、最近お金の勉強を始めて、繰り上げ返済するより運用に回した方がいいのかもと思い始めています。」
はい、小銭さんね、お便りありがとう。まずね、一つ。繰り上げ返済、これは絶対だめよって何度も申し上げたよね。小銭さん、どうもその事をご理解いただいたようでいいわねぇ。繰り上げ返済するようなお金があるんだったら、運用に回した方がいいわよね。これは正解よ。
それで、固定金利がいいのか変動金利がいいのかっていうことね。これは難しい問題よねー。私もね、実は前までは固定金利にしなさいということをお勧めしてたのね。ええ、変動金利だってね、こんなに低い金利だったら、ちょっと上がってしまえばもうすごいことになってしまうからね。すぐ上がっちゃうんじゃないかしらと思ってたのよ。でもね、金利なかなか上がらなかったのよね。この20年間くらい見ても、本当にね、すぐ上がっちゃうのかなと思ったけど、上がらなかったのよね。
まあ心配したのはね、金利が上がっちゃった時に、これ、返済額っていうのは、毎月返済ね、毎月の返済額というのは25%以上は上がらないっていうのが住宅ローンのルールなんだね。返済額は上がらないんだけれども、金利が上がったことによって、実は元本ね、その借入金の元本の方が借りた以上にどんどん増えていくということになることもあるわけよ。金利が上がっちゃうと、結局返しても返してもいつまでも返し終わらないわよ、みたいなことが起こることがあるのよね。
まあ今までそういうことはなかったの。でもね、これだけ低い金利っていうのが日本でもなかったし、で、そうなった時によ、ちょっと上がっちゃえばね、ほんとゼロ金利なんてなかったわけだから、ちょっと上がっちゃうと急に金利が3%とか5%変わっちゃうと、返済額はそれ以上上がらないということになると元本が増えちゃうでしょ？どうなるのかしらって私もずっと思ってたから、固定金利にしなさいよって言ってたのよ。
でもね、一つ答えが導き出せたのね。結局ね、金利よりも投資信託、株式投資ね、これで運用して、運用利回りの方が金利より高いという商品があるっていうことがわかったのね。しかも長期になるわけよ。住宅ローンなんていうのはね、20年、25年、30年となるわけじゃない？そうなると運用パフォーマンスも上がってくるわけよね。そう考えるとね、どうかしら。変動金利の方が私はいいと思ってるのね。
ただ、それにはこれを考えないといけないの。まずね、小銭さん、固定金利に変えた場合に毎月の返済額がいくらになるかって、まあまずこれ計算してみてね。そして、変動金利の方が固定金利より低いはずだから、変動金利だと毎月の返済額はいくらになるかっていうのを出してみて。
例えばよ、固定金利にした場合に毎月の返済額が2万円だとするわね。まあそんな安いことないっていうことかもしれないけれども、一応仮定よ。2万円だったとするわよ。固定金利の場合。変動金利にすると1万円だったっていうことになると、その差額1万円浮くわけよね。固定金利にしようって思ったんだったら2万円を毎月返済していこうっていうこと腹くくるわけだから。でも変動金利が1万円なんだから、1万円にした時に1万円浮くわけじゃない？その浮いたお金を投資信託で運用していくのね。そうした方が固定金利でやっていくより良いんじゃないかなっていうことになってるわけよね。
結局、金利が上がったとしても、その金利が上がった以上に運用してるパフォーマンスの方が良くなっていたわよ、という過去の事実よね。そう考えると、その差額を運用した方がいいわよね。答えとしては変動金利がいいわね。ただ、固定金利との差額を必ず運用することよ、っていうのだけは付け加えておくわね。これをやらないで、その安くなった分が知らないうちに消えていったり、無駄遣いになったり使っちゃうんだったら、もう将来は真っ暗になっちゃうからね。必ず運用することを忘れないでね。
はい、小銭さん、ご参考になったでしょうか。変動にして浮いたお金を運用する、これが鉄則ってことだね。おー、小銭さん、小銭さんなんて言わないで、20年後にはこれをやっているときっと大金さんになっていると思うわよ。