不動産投資
はーい、今日もお店に来てるわ。あら、今日もありがとう。
おカネーム、おーやんさん、30代男性からです。「私はサラリーマンです。マンションの不動産投資を勧められています。中古のマンションで物件価格が1000万円、築20年、70平米で家賃は毎月5万円です。2.5%でマンション投資ローンは借りれるということです。不動産投資をしてみたいと思っていたのですが、この物件はお得でしょうか？」
不動産投資というのは利回りを計算するわけね。利回りというのは何かというと、出したお金に対していくらお金が入ってくるの？っていう割合ね。計算式で言うと割り算よ。入ってくるお金割る出したお金、これで計算するのね。
じゃあこの物件の場合は、毎月家賃が5万円入ってくるわけだから、1年間で60万円入ってくるわけよね。それに対して出すお金は1000万円だから、60万円割る1000万円ね。これで年利回りっていう答えが出てくるわけだけど、ジェニーちゃん、いくらになる？
「6%」
そうよね、6%ね。で、6%儲かるっていうことになるんだけど、どうでしょうね。6%だったら私だったら株式投資とか投資信託にするわね。そちらのほうが利回りが高いっていうことが狙えるからよ。実際に過去もそうだったわ。この6パーセントぐらいで…ぐらいじゃないわよね。投資信託だったらね、もうちょっと高い利回りで私も増えてるから、そっちのほうがいいかなと思うわけよ。
それとね、不動産の場合は毎年税金払わないといけないのよ。儲かってると1年に1回で決算を必ずするわけだから、絶対に税金払わなきゃいけないからね。ところが株式投資の場合は違うわよ。値段が上がったとしても、売って現金にするまでは税金払わないでいいの。丸1年間で儲かってても、まだ売ってないんだったら、税金払う必要がないのね。ずーっと持ち続けて20年間持ち続けて、その時に20年持って売ったっていうんだったら、その時にしか税金払わないでいいわけ。そのことを考えても、私は投資信託とか株式投資の方がいいと思ってるのね。
ただね、自分の現金で買うんなら私は投資信託とか株式投資にしますけど、自分のお金じゃないんだったら不動産買うっていうのは賛成ね。例えばこれ、2.5%でローンが借りれるってことよね。自分のお金使わないんだったらさ、他人のお金を使うんだったら、これはやってもいいっていうことになるわけよ。利回りが投資利回りが6%でしょ？でお金を2.5%で借りれるんだったらさ、2.5%で借りて6%で運用するっていうことは、3.5%得するということになるものよね。それだったらやった方がいいわよってことになるんだけど、注意しないといけないのはこれ。この広告チラシに何て書いてあるの？家賃5万円で物件価格が1000万円って書いてあるんだけども、まずね、入ってくるお金5万円なんだけれども、そっからね、出ていくお金っていうのもあるわよ。
ちょっとジェニーちゃん、その資料をもらってるでしょ？見てちょうだい。マンションだと管理費と修繕積立金というのがかかる。管理費いくらって書いてある？
「1万円」
うん。修繕積立金はいくらって書いてある？
「これも1万円」
ということは、管理費と修繕積立金で毎月2万円ね。それとね、多分この資料には書いてないと思うけど、固定資産税もかかるからね。70平米のマンションだとそうね、だいたい月にすると1万円くらいになるかな、固定資産税はね。ということは、修繕積立金、管理費、固定資産税で毎月3万円はここから減るわけよ。5万円入ってきて3万円減るんだから、手元に残るお金、ジェニーちゃん、いくらになる？
「2万円」
そうよね。1年間でいくら？
「24万円」
そう。60万円と思ってたお金は、手取りは24万円だったのね。
それで今度出すお金は、1000万円の物件価格だけじゃないからね。中古マンションを買うっていうことになると、仲介手数料とかかかるわ。仲介手数料はそうね、3%プラス6万円ね。だから1000万円に対して36万円。これに消費税がかかってくるからね。40万円くらいになっちゃうわよ、仲介手数料に40万円ね。それと登記っていうのをするからね。登記手続きをするのに、だいたいどうかしらね、これくらいの広さのマンションだったら20万円くらいかしらね、登記代で20万円。えへ、と、不動産を買ったら不動産取得税っていう税金がかかるでしょ？これもだいたい20万円くらいかしらね。その金額を合計すると、40万円の仲介手数料、20万円の登記代、20万円の取得税、合わせて80万円。物件価格が1000万円で80万円の諸費用がかかると、1080万円出すお金になるわけよね。
さあ、計算し直してみて。24万円割る1,080万円。ジェニーちゃん、いくらになる？
「えっと、計算すると…ポチポチ…0.022…うん。」
ってことは、0.022、つまり2.2%ということになるわね。実際に2.5%でお金を借りて2.2%で運用するということは、これ手元に残るお金は赤字になっちゃうよね。うん。ということは、この物件は買うべきではないということになるかしらね。
そうなのよ。そうやって計算しないと、こういう不動産投資のチラシなんていうのは、利回りが高いですよっていうこういう計算になってるからね。いわゆる表面利回りっていうやつなのよ。実質的にいくら手取りになって、実質いくらお金出すの？っていう、この実質利回りをしっかり出さないといけないっていうことになるわよ。
「なるほどね。これはやめたほうがよさそうですね。あ、でもそういえばニーナさん、不動産結構持ってるんじゃなかったっけ？」
そうよ。私もしっかりと計算して、そこで損しないようにしてるからね。
「なるほど。そういうのってどうやって探せばいいの？」
そうね。スナックおカネでは、投資不動産情報もたくさんありますよ。ぜひお店にいらしてください。